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Baux commerciaux Paris

Les baux commerciaux sont soumis à un statut particulier et dérogatoire  Bien maîtriser les règles s’avère donc indispensable pour agir efficacement en cas de difficultés liées à l'exécution du bail :

  • Loyers impayés,
  • Renouvellement ou refus de renouvellement du bail,
  • Fixation de l'indemnité d'éviction,
  • Révision du loyer ou fixation du loyer du bail renouvelé ...

Votre avocat en droit immobilier met à votre disposition ses compétences en matière de baux commerciaux pour vous orienter dans chaque cas vers la solution la plus appropriée et la procédure la plus adaptée.


Loyers impayés : se prévaloir de la clause résolutoire

En matière de baux commerciaux, la dette augmente d'autant plus vite que les loyers sont en principe trimestriels. Le non-paiement des loyers appelle  donc une réaction rapide du bailleur.

En cas de loyers impayés, le bailleur a intérêt à se prévaloir rapidement du bénéfice de la clause résolutoire qui figure dans le contrat de bail.

Obtenir un titre exécutoire : respecter formes et délais

  1. Signifier par voie d'huissier d'un commandement de payer les loyers
  2. Resté sans effet après un délai d'un mois, cette procédure permet au bailleur d'obtenir rapidement auprès du tribunal de grande instance un titre exécutoire,

Un titre exécutoire est une décision de justice, constatant la résolution du contrat de bailet ordonnant l'expulsion du locataire, outre sa condamnation à payer sa dette locative et une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des lieux.

Accorder des délais suspend l’expulsion

Délais pour s’acquitter de la dette.Le juge peut accorder des délais à votre locataire pour s'acquitter de sa dette locative, mesure qui suspend l'expulsion tant que ces délais sont respectés et que le loyer courant est payé : une fois la dette totalement apurée, le bail se poursuit alors normalement.

Non-respect des délais vaut poursuite d’expulsion.  Si votre locataire ne respecte pas ces délais, vous pourrez poursuivre son expulsion sur la base de la décision obtenue, sans qu'il soit nécessaire de retourner devant le juge et de recommencer une procédure.

Votre avocat à Paris vous conseille et vous représente dans la mise en œuvre de cette procédure.

Renouvellement du bail, refus de renouvellement du bail, indemnité d'éviction

A l'issue du bail, le preneur comme le bailleur peut faire une demande de renouvellement, ou une offre de renouvellement.

  1. Bail renouvelé. Les parties peuvent fixer un nouveau loyer ou, à défaut d'accord, solliciter sa fixation judiciaire par le juge des loyers commerciaux.
  2. Refus du propriétaire de renouveler le bail. Il est en droit de le faire, à condition de payer à son locataire une indemnité d'éviction destinée à réparer son préjudice.

L'indemnité d'éviction n'est pas due si

  • le refus de renouvellement du bail est motivé par un motif grave et légitime
  • le refus est motivé par le caractère insalubre et dangereux de l'immeuble,
  • le bailleur change d'avis et exerce son droit de repentir.

Votre avocat en droit immobilier met ses compétences en matière de baux commerciaux à votre service pour vous conseiller et vous assister ou vous représenter en cas de litige relatif au refus de renouvellement du bail ou à la fixation du montant de l'indemnité d'éviction.


Fixation du loyer du bail révisé ou du bail renouvelé

Loyer du bail révisé

Délai de 3 ans minimum à respecter

le bailleur peut former à n'importe quel moment une demande en révision du montant du loyer,après l'expiration d'un délai minimal de trois ans après la date de prise d'effet du bail commercial,.

Règle du plafonnement du loyer.

Le montant du loyer révisé obéit à la règle du plafonnement : il est fixé en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction depuis la conclusion du bail ou la dernière révision du loyer.

Toutefois, la règle du plafonnement est écartée en cas de variation de plus de 10 % de la valeur locative du fait de la modification des facteurs locaux de commercialité.

Loyer du bail renouvelé

Loyer du bail renouvelé, librement fixé par les parties.

À défaut d'accord, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, dans la limite d'un plafond correspondant à la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction.

Pas de plafonnement

Toutefois, la règle du plafonnement ne s'applique pas si

  • Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans
  • Il est démontré qu'au cours du bail expiré, il y a eu une modification notable des éléments suivants, justifiant le déplafonnement : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité ou prix couramment pratiqués dans le voisinage.

À défaut d'accord entre les parties, intervention du juge des loyers commerciaux

À défaut d'accord entre les parties, et éventuellement après l'avis de la commission départementale de conciliation, le loyer est fixé judiciairement par le juge des loyers commerciaux, à l'issue d'une procédure qui obéit à des règles très précises de forme et de délais.

Votre avocat en droit immobilier met ses compétences en matière de baux commerciaux à votre service pour vous conseiller et vous représenter dans la mise en œuvre de cette procédure.

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